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华侨城的转型之路如何开启

2023/2/23 9:07:00

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自张振高上任以来,虽然还是要发展文旅和地产,但是地产打头,文旅辅助,二者主次已分。

文/每日财报 乐鹏

近几年,“房地产+文化旅游”的模式火遍全国,地产、文化、旅游成为市场上最热门的词汇之一。然而,地产和文化旅游如何融合发展一直是一个大问题,尤其是对身处其中的开发商来说。

华侨城A (000069. SZ)就是一家典型的“大国企”。公司以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者”为战略定位,在发展过程中,对这模式进行了探索和实践。拨开纷繁复杂的表述,我们可以更加直白地表述华侨城的战略:文旅项目投资金额大、开发周期长、回报慢等弊端,地方政府不愿意投、投不动,华侨城愿意帮助地方政府“造城”,以此获得政府提供的政策和规划支持,再通过对周边优质资源的获取力度来变现。

但是,地方政府并非无条件给予政策,他的目的是以文旅项目带动区域经济发展,相应的基础设施任务也会要求华侨城完成。在十多年前,许多小县城没有钱,就让包工头垫子修桥铺路,然后低价给一片地让包工头搞房地产。这样两全其美。只不过在这个模式里,包工头变成了华侨城。

文旅业务不可持续

外界曾经掀起一股学习华侨城的热潮,即如上文所说的文旅造城模式。但是,这个模式真的行得通么?

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在文旅“吃住游购玩”五环节中,“住”是附加值最大的环节。华侨城的文旅客单价剔除2020年和2022年1H的疫情扰动因素,平均约为550元-600元之间。迪士尼的客单价大约为481元,而以民宿著称于世的德清其客单价大约为3400余元,因此可以认为这个数据是一个典型的“不过夜经济”。

迪士尼的投资额为340亿元,可是华侨城的文旅投资额可不止这些。按照其云南公司披露的信息,2020年,华侨城在云南的资产总额达427.74亿元,这个资产可比迪士尼都大了。

2017年,华侨城就高调宣布战略入滇,承诺在十三五期间投资2000亿以上开发建设云南旅游文化产业。2021年,再次与云南省政府签署战略合作协议,签约金额达600亿元。但是,华侨城的投入换来的并不是利润。

根据披露,华侨城在昆明世博园上新投入了16亿元进行装修改造,但是2022年披露的数据是2022年的综合收益是1081.7万元,接待人数大约为45万人。即使按照3倍计算,仅仅改造提升投入的回报率也仅为2.02%,算上原有的折旧摊销,其必然是亏损的。

而且文旅有一个天然劣势,即需要不停翻新,之前赚到钱还没焐热又得砸下去。以华侨城控股的云南旅游为例,他每年要花1500万-2000万元用于基础设施翻修,而他的固定资产不过10亿元左右,即固定资产的1.5%-2%用于翻修。

正如上文所述,华侨城并不是冤大头,醉翁之意不在文旅,在房地产也!

房地产利润前置

华侨城房地产板块毛利率堪称暴利,在2018年至2020年几乎超过万科30%,这也证明了华侨城用文旅项目换房地产平衡是事实。

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但是,这是一个“只管歌舞升平,哪管后人洪水滔天”的模式。房地产再暴利也是一锤子买卖,快速在当期体现了利润,做出了成绩,可是随着3-5年后要花更多的钱投入文旅项目,运营投入后即亏损,那时候的人该怎么办呢?

换言之,这是一个负债驱动的模式。想要保持业绩高速增长,必须要拿出更多的钱填补之前的窟窿。

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在2017年,新城控股和华侨城的负债基本一样,彼时华侨城每增加100元负债能够为股东创造约6元的价值,新城仅为4元。到了2021年,只能创造1.11元了,新城控股则为3.05元。侧面印证了华侨城模式本质上是把负债递延,利润前置的模式。

华侨城的模式开始朝正确走去

2022年,执掌华侨城8年的段先念退休,正是他把“文旅+地产”模式引入华侨城,留给华侨城一个负债高企、资产千疮百孔的资产负债表。接替者是保利集团原总经理张振高。

2023年1月31日,华侨城A发布业绩预告,2022年归属于上市公司股东的净利润预计为-80亿元到-110亿元,同比下降310.58%-389.54%;扣非后净利润预计为-86.5亿元到-116.5亿元,同比下降476.58%-607.18%。

这是连续2年,华侨城计提大额的资产减值了。2021年华侨城计提了21.24亿元的资产减值损失,2020年则有8.49亿元资产减值损失。

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由此可见,即使是段先念时代,华侨城的资产质量也并不如外界所看到的那样好,虽说本次计提减值有财务洗澡的嫌疑,把不实的资产一次性挤干净,为未来发展做准备也不是一件坏事。

自张振高上任以来,虽然还是要发展文旅和地产,但是地产打头,文旅辅助,二者主次已分。更重要的是,二者不再是深度绑定,不再是拆东墙补西墙,而是以利润为核心,两个业务都要赚钱!在文化旅游板块,华侨城目前已搭建了5个专业化平台,改组成立全新的文化集团,整合主题乐园业务注入欢乐谷集团,改组酒店集团,并成立旅发集团、组建商业管理公司等。

华侨城的战略正在切换。公司董秘在投资者关系平台上表示:“抓机遇、谋发展”是公司2023年工作的主旋律。公司将坚持稳中求进,聚焦高质量稳增长,深入贯彻“调整、改革、创新、提高、安全”总体方略,全力以赴推动主业经营整体好转。是时候全面提高经济效益了,希望华侨城能够转型成功。

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