客服热线:400-6558-138 易记网址:www.76438.com

配资利率   |     帮助中心   |     立即登录   |     免费注册

现在位置: 首页 > 新闻报道 > 我对“万科事件”的反思

我对“万科事件”的反思

2023/3/14 7:54:00

打开网易新闻 查看精彩图片

本文系基于公开资料撰写,仅作为信息交流之用,不构成任何投资建议。

最近万科出了很多新闻,引发了大量的议论,绝大多数是谩骂和声讨。

比如,在号称获得大量银行授信的背景下,以低于净资产的价格在H股融资,并且提出了超过百亿的A股定增方案——价格也可能低于净资产。

不仅如此,按照万科的披露,A股定增的钱,将大量用于几个项目,但这些项目的披露收益率都不高,是不是侧面反映出万科已经没什么利润空间了?

还有人说,万科现在都不怎么投资拿地,将来会不会逐渐萎缩,等等。

关于这些问题,零零散散也有读者在各种地方问我,我的回答一直是“不着急,等等看”,不是我故弄玄虚,是我确实不知道答案。

作为一个普通的投资者,就要接受自己的信息不够灵通的限制,这不是我应该投入大量时间精力的地方。

前几天万科开了2023年第一次临时股东大会,作为股东,这种会议的信息是我们不能错过的,这是一个很好的获取信息和观察管理层的场合。

(这次股东大会的文字实录,你们可以在“万科集团的官网——投资者关系——投资者推介”部分找到。)

果然,会上大家关心的问题是差不多的,关于上面的几个问题,现场都有股东做了提问,会上管理层也都做了回答。

我摘出了我认为最重要的三个问题,先把管理层回答的关键点总结出来,然后统一说一说我个人的看法。

第一个问题:在有大量银行授信的背景下,依然以破净价格H股融资,并在这个股价低迷的时间点选择在A股增发,是怎么考虑的?

管理层的回答可以归结为几个关键点:

1、万科不是因为缺钱才融资

2、一二线城市开始出现结构性投资机会,万科认为应该重启投资布局

3、去年11月在监管支持下,十几家金融机构给了万科8000多亿的授信额度

4、有了债权类资金后,需要股权类资金来调和资产负债结构

5、H股融资部分是希望置换境外债务,由于美元加息这部分已经达到5.3%

6、A股增发的价格和时机还是未知数,会更慎重、尽量让股东满意

7、总归是希望用拿来的钱——不管是债权还是股权——让万科能长期向好,创造真实价值

8、以管理层的视角,从去年的投资兑现度、开发业务的统筹拉通情况、经营服务业务对集团的正向利润贡献、以及资产退出通道的逐渐出现角度看,对中长期表现有基本信心。

第二个问题:A股增发预计投入11个项目的利润率不高,该怎么理解?

管理层的回答可以归结为几个关键点:

1、根据证监会政策的规定,万科设定了四个募投项目的标准,这11个项目是根据这4个标准选出来的。

2、披露的收益率是根据当前市场情况的测算,因为去年一年很差,所以收益率看起来不高。

第三个问题:地产行业已经在复苏,万科在1-2月没拿地,该怎么理解?

管理层的回答可以归结为几个关键点:

1、公司在手资源1.2亿平米,21年结算3600万平米,资源满足2-3年发展没问题;
2、1-2月参与了很多项目,有一些摇号没中,有一些还在谈判,所以披露上没有获取项目;

3、对行业的判断是积极的,后续会积极寻找项目;
4、现在特别重视投资质量,坚持投“特别好”的项目。

上述管理层的回答,我已经按照逻辑顺序梳理过了,方便各位阅读和理解,接下来我讲讲自己的一些感受和判断:

1、从我目前掌握的信息来看,我并没有找到管理层有意隐瞒信息、“坑害小股东”的迹象,管理层的理由是逻辑自洽的,我并不打算将此推进到“管理层为了股东长远利益不顾近期骂名”的高度,各位可以自己判断是否有这种可能性。

2、现在的价格增发,肯定说不上划算,但管理层的逻辑是他们认为比起潜在的收益,这种代价是可以接受的,关于这一点,比起像我一样的普通投资者,我认为相信专业的管理层更合理。

3、静态来看市场的状况,肯定是不好的,虽然管理层解释了为什么11个募投项目收益率不高,但我认为更多是原因的陈述——“收益率低是因为市场不好”,这只是一句陈述,但现在地产项目不赚钱,倒也是事实,地产商的日子很艰难。

换句话说,就算没有这次募从而让11个募投项目收益率被披露出来,我们也应该能想象到地产项目的收益率现在普遍不会高。

4、政策在大力支持,行业在复苏,这个已经是大家的共识,在这个时间点,万科在积极地参与进去,我认为管理层应该是言行合一的。

5、关于万科这个生意,这不是个最好的生意模式,太苦哈哈,每一个项目都要从头开始走一遍,还面临着标准化这个近乎无解的难题。

另外,由于是个高杠杆、空手套白狼的生意模式,管理层很容易头脑一热、做一些错误的事情——早年有顺驰、如今有恒大,这都是活生生的例子,所以风险一直都在。

好在万科的品牌还在,经营整体意识是稳健的,管理层团队是务实诚恳的,公司也得已在中国房地产市场上成为一个老牌标杆。

6、对于我个人的投资而言,我依然维持上一次的判断——最近一次应该是对2022年万科半年报的分析:不再追加投入,并在售价能公允反应公司价值的时候退出.

原因没有变化,之前的万科分析文章里反复讲过多次,这里不再赘述了。

最后,我想分享一点心路感受,也许你们会有共鸣,提醒各位:

看了下面的内容,可能会让我的高大形象(如果有的话)轰然倒塌,但没关系,真实无价,我做分享也不是为了树立什么人设,你们能从中有所收获就好。

你会发现,从2022半年报分析结束后到如今,已经有差不多半年时间,在这半年时间里,万科经历了很多事情(相信你我也一样),在2022年的大背景下,总的来说坏事情居多。

我之前反复说过,人类的大脑有线性思维趋势,现在我要在前面加上“严重的”三个字。

体现在投资上,当一家公司处于顺境时,我们觉得她会上天,反过来的时候,我们觉得十八层地狱下面还有一百八十层。

我不是说地狱下面就没有更糟糕的地方,有些时候、有些公司会有,但如何理性地从大脑直觉中“抽离”出来、冷静下来,我认为这是投资者的一节必修课,也是一节终生没有期末的课程。

万科融资这个事情,外界整体的非议很多,几乎是一边倒地谴责公司和管理层,如前面的分析所说,我不能确认管理层一定没做错事,我只能说,从我作为一个普通投资者掌握的信息和分析来看,我没发现什么涉及到诚实正直底线的事情。

但是,在这整个过程中,各种流言、断章取义、情绪发泄的信息满天飞,我的情绪受到了很大的影响,时不时地会感觉到很低落。

我心中时不时有一个莫名其妙的声音“你看,你选错了吧?”或者“完了完了,万科会不会从此就这么没落下去了,我的钱会不会渣都不剩啊……”

有时候我没有意识到这些想法,只是会觉得很不开心,有时候我意识到自己心里的想法,会有些哭笑不得——这都哪跟哪啊,捕风捉影地看了几个消息,又看到几个发泄情绪的帖子,你看看去年半年报你自己的分析好吗?

我把这个阴暗的内心感受一五一十地写出来,不知道你们会有多少人感同身受,但这是我的真实感受,我想说:

这不是我第一次有这样的感受,在我过去的10年投资经历里,在一些持股经历黑暗的时期,我也有过类似的感受,至于应对的办法,就是我逐步笃信、时常告诉你们的那三个词:

多想,少动,慢慢等。

这三个词的重要性是均等的。多想,就是要理性地想,有条理有结构地想。少动,就是不要听到风就是雨,一害怕就赶紧卖。

这三个词里重要性最被低估的,实际上是“慢慢等”三个字。

“慢慢等”的背后,其实是对自身认知世界能力有限的承认和践行。

有太多的信息我们不知道,其中有很多是关键信息,之所以要“慢慢等”,就是因为随着时间的推移,会有更多的信息和不同的声音出来。

等到你获得的信息足够做出高质量的决策时,再来有所动作,我认为,才是一个优秀的投资者应有的素质。(作者:villike,villike的财务自由笔记)

打开网易新闻 查看精彩图片





服务热线

400-6558-138

工作时间:08:00 - 20:00
周一至周五(法定节假日除外)
周末时间:09:00 - 18:00

新宝QQ客服

微信公众号
知道创宇云安全

Copyright © 2008-2020 【新宝配资】深圳海商汇创新投资有限公司 粤ICP备18158468号-1 股市有风险,投资需谨慎