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中国基金报记者 嘉合

你关注的存量房贷利率调整问题，都在这里！

8月31日晚间，自中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以来，意味着存量首套房贷利率将正式迎来下调。随之，购房者也将迎来“真金白银”的实质利好，消息一处，市场沸腾，相关话题一度霸屏各大网站热搜。

截至9月4日晚间，已有建设银行、工商银行、中国银行、光大银行就公众关心的相关问题作出官方回答，堪比火速。具体相关回复情况，我们一起来看看吧。

建设银行：

原则上还清拖欠贷款暂不调整

9月3日晚，建设银行率先通过公众号就存量房贷利率调整部分向客户给予解释，也是业内首家最先表态的商议银行。

Q1、在建设银行有未结清的房贷，这次能调整吗？

答：本次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前我行已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。

住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内；当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。

Q2、什么是首套房贷？

答：首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。

Q3、贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？

答：这个取决于您当前实际住房情况是否已经符合您办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。

例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。

Q4、如果首套房贷现在有拖欠，能调吗？

答：符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。

Q5、贷款利率能调到多少？

答：目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。

例如，假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。

Q6、什么是利率政策下限，我能怎么查？

答：利率政策下限是指当地人民银行官方公示的首套住房贷款利率政策下限。您可以通过人民银行各省级分行官方网站查询。

Q7、贷款什么时候可以调整？

答：正在抓紧制定具体实施细则，进行准备工作，确保按人民银行要求9月25日可提供服务，充分保障建行客户利益。后续进展，将及时在官网、微信公众号、网点等渠道公告。

中国银行：

调整不涉及LPR变化，为加减点

9月4日，中国银行发布存量房贷利率调整常见问题答疑指出，调整后的房贷利率水平不低于该笔贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。

中国银行表示，目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。同时，中国银行指出，满足以下条件的个人住房贷款可以调整：

一是该贷款为商业性个人住房贷款，公积金贷款、组合贷中的公积金贷款部分及个人商业用房（含商住两用房）贷款均不在此次调整范围之内；

二是在2023年8月31日前已发放或已签署合同尚未发放的贷款；

三是该笔贷款为首套住房贷款，或借款人实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的其他存量住房贷款；

四是该笔贷款发放利率高于贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限。

据悉，中国银行将于2023年9月25日起接受客户调整申请，具体事宜将及时通过该行官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告。

工商银行：

二套房贷利率不在调整范围

9月4日，工商银行也通过该行客服服务微信公众号对如何调整存量房贷利率作出了回应。

Q1:在工行某支行有一笔个人住房贷款还未结清，请问是否可以进行利率调整?

答：进行存量房贷利率调整，您的贷款需要同时符合以下条件：一是属于商业性个人住房贷款；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未发放；三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者您的实际住房情况符合所在城市首套房标准的；四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。

Q2:调整后，我的房贷利率如何确定?

答：调整后，您的房贷利率水平不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期限 (按原贷款合同期限)的首套房贷利率政策下限。各城市首套房贷利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准，具体利率调整幅度及规则以我行后续公告为准。

Q3:我在工行某支行有一笔个人住房贷款还未结清，是2023年8月以前发放按首套房贷款利率政策办理的，请问是否符合调整条件?

答：初步判断，您的贷款符合存量房贷利率调整条件。我行将于近期通过官网、网点、中国工商银行客户服务公众号等渠道公布具体操作指引。

Q4:我在工行某支行有一笔个人住房贷款还未结清，是2023年8月以前发放按二套房贷款利率政策办理的，而按当前我所在城市政策初步判断可按首套房贷款政策执行，请问是否符合调整条件?

答：初步判断，您的贷款符合存量房贷利率调整条件。建议您提前准备首套房贷款相关佐证资料，后续按照我行印发的操作指引提交利率调整申请。

Q5:我在工行某支行有一笔个人住房贷款还未结清，是按二套房贷款利率政策办理的，按当前我所在城市政策仍按二套房贷款政策执行，请问是否符合调整条件?

答：您的该笔贷款不符合调整范围。为了支持刚性住房需求，此次只降低存量首套房贷利率，二套房贷款不在本次调整范围内。如后续您所在的城市更新相关“认房”“认贷”政策，您可按最新政策要求提交利率调整申请。

Q6:我的贷款当前为公积金贷款或公积金组合贷，能否申请存量房贷利率调整?

答：本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。

Q7:我在工行某支行有一笔个人商用房贷款还未结清，请问是否符合调整条件?

答：您的该笔贷款不符合调整范围。商业用房 (含商住两用房) 等非住宅型房屋贷款不属于此次存量房贷利率调整的范围。

Q8:如果我的房贷当前为不良贷款能否申请存量房贷利率调整?

答：不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要您归还积欠本息后再申请调整，感谢您的理解和支持!具体以我行后续公告为准，如有异议可联系贷款经办行。

Q9:此次存量房贷利率调整对贷款时间的要求是什么?

答：按照监管部门要求，此次存量房贷利率调整仅适用于2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套个人住房贷款。

Q10:通过新发放贷款置换和协商变更合同利率具体是指什么?有什么区别?

答:新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。考虑到您操作的便利性，我行主要采取变更合同利率方式，具体以我行后续公告为准。如您有其他服务需求可联系贷款经办行。

Q11:对于此次通知发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否要求返还?

答：暂不支持。此次存量房贷利率调整不溯及既往。

Q12:我什么时候可以去申请办理利率调整事宜?

答：正积极进行各项准备工作，暂定于9月25日开放线上线下服务渠道，具体时间以公告为准。

光大银行：

固定利率房贷也可申请下调

值得一提的是，已经有银行针对固定利息房贷利率给予下调！9月4日，光大银行称，如果当初对首套房贷选择的固定利率，9月25日新政实施后也可以申请降低首套房贷款利率。

据悉，这也是目前第一家公开针对固定利率房贷客户的利率调整作出的正面回应。

2019年，中国人民银行发布公告，宣布启动改革完善LPR形成机制，推动降低贷款利率，对于个人住房信贷客户当时有两种选择：一种是固定利率，另外一种是LPR＋点差。

如果是前者，在还款期内房贷利率保持不变，如果是后者，执行利率将随着LPR的变动而发生改变。大部分客户选择了LPR＋点差的模式，但仍有一部分客户担心还款期内利率上行而选择了固定利率。

具体回复问题如下：

问：在光大银行尚有未结清的房贷，什么样的房贷能够调整？

答：本次调整范围是指存量首套住房贷款业务，包括2023年8月31日前光大银行已发放的、及已签订合同但未发放的首套住房贷款。或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。

问：如果首套房贷款现在有逾期，可以调吗?

答：符合调整范围但目前有逾期的首套房贷业务，原则上在还清逾期本息后可以调整。具体情况您可咨询贷款经办机构。

问：什么是利率政策下限，怎么能查到?

答：利率政策下限是指当地人民银行官方公示的首套住房贷款利率政策下限。您可以通过人民银行各省级分行官方网站查询。

问：业务为固定利率的，可以调整吗?

答：固定利率客户可以向该行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。

问：我的利率能调到多少?

答：目前，房贷利率是在LPR(贷款市场报价利率)基础上加减点确定的。按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率，不能低于原贷款发放时所在城市首套住房贷款利率政策下限。根据区域不同、业务情况不同，光大银行会在人民银行政策范围内，保障客户权益，进行调整，具体请以光大银行后续公告为准。

问：我的贷款什么时候可以调整?

答：光大银行正在抓紧制定具体实施细则和准备工作，将按人民银行要求在9月25日提供服务。后续进展将及时在光大银行官网、手机银行、公众号、网点等渠道公告。

专家：首套认定范围扩大

将惠及更多群体

在业内看来，随着近期，北京、上海、广州、深圳等地纷纷官宣实施“认房不认贷”（即居民无成套住房无论是否有贷款均按首套房利率执行），也意味着，首套房的认定范围扩大，而根据上述银行对首套房贷利率的认定标准，存量房贷利率下调或将惠及更多群体。

招联首席研究员董希淼表示，除了在8月31日之前，金融机构已发放或已签订合同但未发放的首套房贷的借款人直接可以申请外，借款人将原有两套房卖掉一套，仅剩一套住房的也可申请，同时，随着多地“认房不认贷”政策落地，部分过去被认定为二套房，但在“认房不认贷”政策实施后可被认定为首套房的借款人也可申请下调。

“存量房贷总量约39万亿元，像这次大规模集中调整，确实可以说是史无前例。”董希淼称。

董希淼认为，在借款人与银行协商一致、借款合同变更之前，还贷仍然按照原合同约定来办理，预计最快从10月开始，存量首套房贷利率可以实质性下调。

“借款人需注意，存量首套房贷利率调整是金融管理部门和银行一起给借款人发放的“大礼包”，借款人可以直接找银行沟通协商，不能通过其他中介机构办理，或者通过经营性贷款、消费贷款来“置换”房贷，这样既不划算也不合规。”董希淼称。

此外，中信证券首席经济学家明明表示，目前央行已明确给出了存量贷款利率调整的大体方向和原则说明，但具体方案的落实预计仍将是“因城施策”，这可能导致方案落地时间不一致、贷款利率调降力度参差不齐问题。

相关监管部门可在综合考察各家银行息差水平、贷款结构后，出台落实针对不同银行的差异化政策，按照盈利水平等因素对各类银行分别设置不同的调整目标，帮助各家银行在实际操作中平滑过渡、兼顾社会责任和自身经营的统一。

编辑：舰长

审核：木鱼

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